俄罗斯投资

作者：未知   来自：经济参考报   点击数：   编辑时间：2006-2-23 9:19:03

    最近俄罗斯房地产市场的亮点是首都莫斯科商用房地产市场的异军突起。由于俄罗斯市场商用楼宇供给不足以及可用资金充足、投资者普遍预期可望有两位数的回报，商用房地产市场走高的趋势在所难免，但商用房地产投资市场有待完善。
    在过去的几年里，俄罗斯经济显著的特点之一是，越来越多的公司涌向首都莫斯科。大量公司的涌入造成莫斯科高级办公写字楼供求关系严重失调。目前，莫斯科商用办公写字楼的需求极其旺盛，A级写字楼的空置率仅约3％，相比之下，伦敦和法兰克福的空置率却高达11％和14％。对此，房地产咨询公司莱坊国际（KNIGHT FRANK）公司莫斯科分公司开发部主任纳塔莎•雷特亚姆认为，莫斯科A级和B级办公写字楼总面积过低（仅有80万平方米）是造成供求失调的原因。
    供给的紧缺培养并形成了一个高收益率的商用写字楼市场。在莫斯科，承建高级写字楼的收益率高达13％至14％，比欧洲其他地方收益率5％至8％高出一倍左右。莱坊国际欧洲公司总经理柯里斯•贝尔认为，这种情况让开发商占尽便宜。他说，“在莫斯科，5年内开发商便可收回建筑成本，而在英国则需10年以上，更不必说还有高达20％的投资回报。”在这种情况下，俄国内的石油和天然气公司以及越来越多的当地开发商纷纷进入商用写字楼市场也就不足为奇了。(剖析主流资金真实目的，发现最佳获利机会！)
    业内人士认为，当地资本的介入正说明俄罗斯是一个新兴的商用房地产市场，但投资市场远未成熟。世界知名房地产咨询公司DTZ公司莫斯科分公司总经理斯蒂芬•威尔逊估计，这种融资方式会持续12到18个月，加上今后两年来自国外的投资纷纷出现，最终会在5年内形成一个成熟的投资市场。
    目前，俄罗斯商用房地产市场不成熟还表现在相对缺乏有声望的承租商、欠缺不含中止条款的长期租约、法律制度不透明以及缺乏使用柔韧性强的地砖的优质楼宇等方面。但多数投资商认为俄罗斯发展成为成熟投资市场的最大的障碍在于围绕着办理计划审批、租赁和永久财产权以及税收体制方面的繁琐的公事程序。这些繁琐的手续让外国开发商无法和当地开发商进行有效竞争，因为当地开发商通过关系在当地计划部门只需几天便能解决的问题，西方开发商则需几个月。
    此外，可观的收益本身也阻碍了俄罗斯投资市场的成长，这是因为俄罗斯开发商紧握手中楼宇，仅靠租金的可观收入便足以让他们心满意足，于是投资兴建写字楼以赚取销售利润显得缺乏动力，造成成交寥寥无几，2003年算得上投资销售的案例只有5、6宗。
    雷特亚姆女士认为，在莫斯科，市场不认同10年的长期租约，而是更倾向于签订期约最长为5年并附有中止条款的租赁契约。因此，投资基金机构顾虑重重。它们仍然认为市场风险太大。1998年俄罗斯经济大衰退的时候，承租人要求租金降低幅度高达40％，这让投资机构心有余悸。
    不过，考虑到俄罗斯目前的发展水平，许多人认为历史不太可能重演。即便是上个月普京总统对包括总理在内的政府官员进行大撤换，也未引起市场的大恐慌。普京总统的动作虽有急躁之嫌，但观察家们相信，普京再次当选后俄罗斯政局将继续保持稳定。
    目前，已涉足俄罗斯市场的商家有FLEMING FAMILY ＆ PARTNERS集团。在以3200万美元的价格购买了一座大楼后，该集团称其预期的12％至15％的收益正在按部就班地进帐。FLEMING集团房地产部主任马克西姆•库明认为，率先进入俄罗斯市场的好处大于风险。他认为，作为投资俄罗斯房地产市场第一家西方投资基金公司的FLEMING集团，面临外国公司竞争只是时间问题。债务市场的发展也势必推动市场竞争。由于俄罗斯国内银行坚持进行短期贷款业务而且贷款利率高达14％至18％，债务市场将取而代之，为开发商和投资商提供资金。另外，长期的、非银行融资方式的发展也就意味着房地产行业可以进行借贷投机，这样，许多外国投资者有望得到由风险来调节的投资回报。
    但是对那些在当今剧烈变革的市场上期望得到快速回报的人，DTZ公司的威尔逊先生建议说，这些丰厚的收益需要健康的体魄和相当强的心理承受能力，因为它们反映了市场上所存在的风险。
    投资者不畏惧风险，因为它在投资过程中时刻存在，重要的是投资市场应有公平的竞争环境，同时，投资收益也应和风险成相应比例。随着俄罗斯房地产投资市场逐渐发展成熟，在俄商用写字楼强劲需求的推动下，俄商用房地产市场应有乐观的发展前景。